Grundsteuer Die Grundsteuerreform befindet sich auf der Zielgeraden
In den vergangenen Wochen und Monaten haben zahlreiche Unternehmen (Eigentümerinnen und Eigentümer) von der Finanzverwaltung eine Flut an Bescheiden über die Feststellung des Grundsteuerwerts beziehungsweise der Grundsteueräquivalenzbeträge und Bescheide über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags für ihren Grundbesitz erhalten. Ab 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer dann auf Grundlage der neuen Bemessungsgrundlagen und neuen Hebesätze der Gemeinden erhoben. Wie geht es jetzt weiter und was sind die aktuellen Themen, die Unternehmen in diesem Zusammenhang beschäftigen?
Ablauf der Frist für die Grundsteuererklärung
Die Frist für die Abgabe der Grundsteuererklärung ist in 15 Bundesländern am 31. Januar 2023 und in Bayern am 30. April 2023 abgelaufen. Trotzdem sind wir bei PwC weiterhin mit dem Thema beschäftigt. Denn nach wie vor gibt es eine nicht unerhebliche Anzahl an Unternehmen, die ihre Grundsteuererklärungen noch nicht vollständig eingereicht haben. Die Gründe dafür sind unterschiedlich. In der Regel sind es die nicht vorhandenen Unterlagen zu Gebäudedaten (Brutto-Grundflächen, Nutzflächen, Baujahren) oder die fehlende Kenntnis des vollständigen Grundvermögens.
Wie geht es für diejenigen weiter, die ihre Erklärung noch nicht übermittelt haben?
Die Finanzämter nehmen auch nach Fristablauf weiterhin Erklärungen entgegen. Je nach Bundesland versendet die Finanzverwaltung Erinnerungen zur Abgabe der Grundsteuererklärungen und/oder Schätzbescheide. Der Ablauf der Frist sowie der Erlass eines Schätzbescheides entbindet nicht von der Abgabeverpflichtung. Um mögliche Verspätungszuschläge zu vermeiden, sollten die Erklärungen in beiden Fällen schnellstmöglich nachgereicht werden, denn die Finanzämter können nach Ablauf der Frist einen Verspätungszuschlag von mindestens 25 Euro pro Monat festsetzen, müssen das aber nicht zwingend tun. Nach den bisherigen Erfahrungen sind noch keine Verspätungszuschläge festgesetzt worden. Insbesondere sollte Steuerpflichtigen bewusst sein, dass die Finanzbehörden in Fällen der Feststellung der Besteuerungsgrundlagen im Schätzungswege Steuervergünstigungen oder Steuerbefreiungen ohne Mitwirken der Eigentümer:innen oftmals nicht berücksichtigen.
Bescheide offen halten aufgrund der mögliche Verfassungswidrigkeit der Grundsteuer?
Seit einigen Monaten werden Unternehmen mit Papierbescheiden überhäuft. Nachdem die meisten Bescheide erklärungsgemäß ergehen und materiell-rechtlich in der Regel nicht zu beanstanden sind, stellt sich die Frage, ob sie aufgrund der möglichen Verfassungswidrigkeit offen zu halten sind. Dies sollte nicht nur unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten abgewogen werden. Aufgrund des unterschiedlichen Vorgehens der Finanzverwaltungen in den einzelnen Bundesländern, den laufenden Verfahren vor den Finanzgerichten sowie den Entscheidungen des Bundesfinanzhofs, empfiehlt es sich, die Entwicklungen insoweit im Blick zu haben.
Aktuelle Entwicklungen: Einspruchsentscheidungen in Hessen
Seit Ende Mai ergehen ablehnende Einspruchsentscheidungen für Einsprüche, die gegen die Bescheide über die Grundsteuer-Messbeträge auf den 01. Januar 2022 wegen möglicher Verfassungswidrigkeit eingelegt und mit einem Antrag auf Verfahrensruhe verbunden wurden. Das Vorgehen der Finanzverwaltung Hessen wird auch in einer Pressemitteilung der Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main vom 17. Mai 2024 beschrieben.
Eine Einspruchsentscheidung kann auskunftsgemäß jederzeit ergehen, und zwar unabhängig vom Eingangsdatum des Einspruchs bei der Finanzverwaltung. Hingegen sollen Einsprüche, denen zumindest auch materiell-rechtliche Einwendungen zu Grunde liegen, von dieser Vorgehensweise auskunftsgemäß nicht betroffen sein. Die Bescheide in Hessen können insoweit nur offengehalten werden, soweit es sich um materiell-rechtliche Einwendungen handelt. Mit der Einspruchsentscheidung und dem Ablauf der einmonatigen Frist zur Klageerhebung wird der Bescheid bestandskräftig.
Bundesmodell
Mit Beschlüssen vom 27. Mai 2024 (II B 78/23 und II B 79/23) hat der Bundesfinanzhof (BFH) in zwei Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes entschieden, dass die Bewertungsvorschriften der §§ 218 ff. des Bewertungsgesetzes (BewG) in der Fassung des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26. November 2019 verfassungskonform auszulegen sind, sodass im Einzelfall der Nachweis eines niedrigeren (gemeinen) Werts erbracht werden kann. Das bedeutet: Steuerpflichtige müssen im Einzelfall unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit haben, einen unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegenden gemeinen Wert ihres Grundstücks nachzuweisen.
Aktuelle News zu Steuermesszahlen und Hebesätzen in einzelnen Bundesländern
Aktuell stellt sich für viele Unternehmen aufgrund der Budgetierungen die Frage, wie hoch die neue Grundsteuer wird und ob sie tatsächlich aufkommensneutral ist. Die Kommunen beginnen mit der Veröffentlichung der Hebesätze, einzelne Steuerverwaltungen geben Hebesatzempfehlungen raus und die ersten Bundesländer passen ihre Messzahlen an, da die Hochrechnungen zeigen, dass insbesondere Wohnimmobilien im Bundesmodell erstmal höher belastet werden könnten.
Nachfolgend haben wir einen Überblick zusammengestellt, was bisher in Hessen, NRW und Berlin umgesetzt wurde. Sicherlich werden nach und nach weitere Bundesländer folgen:
Carina Berberich Head of Tax IntReal International Real Estate KVG
Interview mit Carina Berberich
Die IntReal International Real Estate KVG (INTREAL) wurde 2009 gegründet und entwickelte sich schnell zu Deutschlands führender Service-KVG im Immobilienfondsbereich. Gemeinsam mit den Tochtergesellschaften INTREAL Luxembourg, INTREAL Solutions und REAX Advisory bringt die INTREAL die Expert:innen des Immobilienmarktes zusammen und schafft effiziente, innovative und nachhaltige Investmentmöglichkeiten.
Mit über 500 Mitarbeitenden an den Standorten Hamburg, Frankfurt und Luxemburg bietet INTREAL ein Komplettpaket an Reportinglösungen für alle relevanten Investorengruppen, Risikomanagement, Beteiligungsmanagement, Investmentrecht, Begleitung steuerrelevanter Sachverhalte und Nachhaltigkeitsmanagement.
Die Steuerabteilung der INTREAL wird seit nunmehr zehn Jahren von Carina Berberich geleitet und umfasst mehrere Teams. Was beschäftigt die Unternehmen in der Immobilienbranche aktuell aus steuerrechtlicher Sicht und wie geht die INTREAL mit den wachsenden Herausforderungen um? Diese und weitere Fragen haben wir Carina Berberich gestellt. Carina hat uns vor dem Interview das Du angeboten.
Was sind aktuell die TOP-Themen, mit denen sich die Steuerabteilung der INTREAL beschäftigt? Carina Berberich: Neben dem Top-Thema Automatisierung und Digitalisierung beschäftigen wir uns derzeit mit diversen Steuerrechtsänderungen und deren Umsetzung für unsere Fondsstrukturen. Insbesondere die nationale Umsetzung von EU-Richtlinien in Deutschland und im Ausland ist häufig mit hohem prozessualem Bürokratieaufwand verbunden.
Für die Gesetzesänderungen im Bereich Erneuerbare Energien und Infrastruktur, welche wir sehnsüchtig erwarten, machen wir uns in unseren Verbänden, dem BVI und dem ZIA, stark und hoffen, dass wir unsere Anleger:innen zukünftig möglichst sinnvoll an der Energiewende beteiligen können. Die INTREAL verwaltet rund 3000 Immobilien dezentral. Was war aus Deiner Sicht die größte Herausforderung im Rahmen der Grundsteuer-Reform?
CB: Die schiere Masse der Erklärungen und der Daten hat uns vor große Herausforderungen gestellt. Wir sind froh, mit PwC einen Berater gefunden zu haben, der auch in unserem speziellen Geschäftsmodell mit einer Vielzahl von Asset und Property Managern sowie unterschiedlichster Assetklassen ein automatisiertes Verfahren anwenden konnte.
Heute sind es die unterschiedliche Umsetzung und die Unsicherheit im Umgang mit Fragen zur Verfassungswidrigkeit in den einzelnen Bundesländern, welche uns beschäftigen. Einerseits sind die Hebesätze noch nicht bekannt, andererseits gibt es bereits in vielen Bundesländern Klagen im Hinblick auf die Verfassungsmäßigkeit. Selbstverständlich ist die INTREAL bestrebt, für die Mieter:innen und Anleger:innen das beste Ergebnis herbeizuführen, weshalb wir sorgfältig Kosten und Nutzen von Einsprüchen und Klagen abwägen. Wir beobachten die Situation ganz genau. Die Presse ist voll von Nachrichten zu KI. Beschäftigt Ihr Euch mit dem Thema und habt ggf. schon Use Cases identifiziert, die Euch in Eurer täglichen Arbeit helfen?
CB: Beim Thema KI sehen wir große Chancen und haben deshalb früh angefangen in Kooperation mit unserem internen IT-Dienstleister INTREAL Solutions sowie mit Alpha Prompt unsere Prozesse zu analysieren und Use Cases herauszufiltern. Insbesondere bei wiederkehrenden Tätigkeiten lassen sich Quick Wins erzielen.
Die INTREAL benötigt viele Daten, welche über mehrere verschiedenen Ebenen und Dienstleister während des gesamten Lebenszyklus der Fondsstrukturen analysiert, gepflegt und verarbeitet werden. Es geht u. a. um Mieter-, Objekt-, Kapitalmarkt- und Anlegerdaten. Gerade hier ist eine Automatisierung ggfs. mit Hilfe von KI in der heutigen Zeit alternativlos. Das Thema Datenschutz hat für uns als KVG hohe Priorität.
Die Steuerabteilung hat ein eigenes KI-Projekt mit dem Ziel (Teil-)Prozesse zu identifizieren, welche durch Automatisierung oder Verwendung von KI effizienter und sicherer gestaltet werden können. In der Folge werden Mitarbeitende in die Lage versetzt, sich auf Basis von qualitativ hochwertigen Daten auf ihre steuerlichen Kernkompetenzen zu fokussieren. In einem steuerlich immer komplexer werdenden Umfeld mit zunehmenden Fachkräftemangel ist die Zeit der Mitarbeitenden ein hohes Gut. Was erwartest Du von Berater:innen in der heutigen Zeit und in einer sich ständig verändernden Welt?
CB: Das Verhältnis zwischen Berater:in und Mandant:in hat sich in letzter Zeit stark verändert.
Die INTREAL ist über gesetzliche Entwicklungen durch Verbandsarbeit sehr gut informiert. Von unseren Berater:innen erwarten wir, dass ein Austausch stattfindet. Besonders hohen Wert legen wir darauf, dass bei der Beratung unsere individuelle Situation insbesondere aufgrund der Komplexität unseres Geschäftsmodells berücksichtigt wird. Wir wünschen uns eine individuelle Beratung, in der Themen gezielt und initiativ an uns herangetragen und pragmatische Lösungsansätze gefunden werden.
Auch den Einsatz von KI und die Automatisierung mit Hilfe von Tools schätzen wir sehr. Die Berater:innen haben dann wieder mehr Zeit, trotz Massengeschäft, ihrer Kerntätigkeit nachzugehen: Beraten. Zum Abschluss, könntest Du uns Dein persönliches Statement mitteilen?
CB: Ich fühle mich sehr wohl bei der INTREAL, da die Beziehung der Mitarbeitenden untereinander sowie zu Berater:innen und anderen Dienstleistern auf Augenhöhe stattfindet. Gerade heute ist es wichtig, ein Arbeitsumfeld zu schaffen, in dem Ideen gefördert werden und Fortschritt ermöglicht wird. Die gute alte Redewendung „das haben wir schon immer so gemacht“ gilt nicht mehr.
Änderungsanzeigen - laufende Complianceverpflichtung für Unternehmen
Mit der Reform des Grundsteuerrechts wurden Anzeigepflichten der Steuerpflichtigen eingeführt. Die hierfür gesetzlich eingeräumten Fristen laufen zum Teil schon Ende Januar bzw. Ende März eines jeden Jahres ab.
Rückwirkende Fristverlängerung
Die Frist zur Anzeige von Änderungen nach neuem Grundsteuerrecht wurde für relevante Veränderungen, welche im Jahr 2022 und 2023 eingetreten sind, bis zum 31. Dezember 2024 verlängert. Die Fristverlängerung gilt für alle Bundesländer, in denen das Bundesmodell Anwendung findet (vgl. koordinierte Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 28. Februar 2024). Für relevante Veränderungen im Jahr 2024 gilt unverändert die Frist bis zum 31. Januar 2025. Auch die Bundesländer Baden-Württemberg, Hessen, Bayern und Niedersachsen haben die Fristen entsprechend verlängert. Für relevante Veränderungen im Jahr 2024 gelten unverändert Fristen bis zum 31. Januar 2025 (Baden-Württemberg, Hessen) bzw. 31. März 2025 (Bayern, Hamburg, Niedersachsen). Die Drei-Monatsfrist zur Abgabe von Grundsteuer-Änderungsanzeigen nach § 19 Grundsteuergesetz – die vor allem den Wegfall der Voraussetzungen für Steuerbefreiungen und für die ermäßigte Steuermesszahl betrifft – bleibt (außer in Hessen, Bayern und Niedersachsen für anzeigepflichtige Vorgänge in 2022 und 2023) von dieser Fristverlängerung unberührt.
Handlungsempfehlung
Steuerpflichtige sollten sich jetzt die Zeit nehmen, sich mit den Regelungen zu beschäftigen, um fristgerecht Ihre Compliance Pflichten bis Ende des Jahres zu erfüllen. Nachfolgend haben wir die wichtigsten Eckpunkte nach Bewertungsmodell (Bundes- bzw. Landesmodell) und nach Anzeigeanlass gegliedert:
Anzeigepflichten: Änderung von tatsächlichen Verhältnissen
Das neue Recht sieht eine Anzeigepflicht der Steuerpflichtigen beziehungsweise Feststellungsbeteiligten vor, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse ändern, die sich entweder auf die Höhe des Grundsteuerwerts, die Vermögens- oder die Grundstücksart auswirken können. Gleiches gilt, wenn das Eigentum von Gebäuden auf fremden Grund und Boden übergegangen oder eine erstmalige Festsetzung durchzuführen ist. Alle diese Änderungen wirken sich im weiteren Sinne auf den Grundsteuerwert aus - erhöhend oder verringernd.
Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf
(i) die Höhe des Grundsteuerwertes,
(ii) die Vermögensart oder
(iii) die Grundstücksart auswirken
(iv) die zu einer erstmaligen Feststellung führen können,
sind gemäß § 228 Absatz 2 Bewertungsgesetz auf den Beginn des folgenden Kalenderjahres bei der Finanzverwaltung anzuzeigen. Gleiches gilt, wenn das zivilrechtliche oder das wirtschaftliche Eigentum an einem auf fremdem Grund und Boden errichteten Gebäude übergegangen ist, die Änderung zur erstmaligen Feststellung führt oder Steuerbefreiungen entfallen.
Anzeigeverpflichteter
Bitte beachten Sie, dass die Anzeigen vom Steuerpflichtigen (Grundstückseigentümer) abzugeben sind, dem die wirtschaftliche Einheit zuzurechnen ist. Bundeseinheitlich ist die Anzeigepflicht bei einem Grundstück, das mit einem Erbbaurecht belastet ist, vom Erbbauberechtigten zu erfüllen.
In Sachverhalten von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden ist dies bundeslandspezifisch geregelt:
In Bayern, Hamburg und Niedersachsen hat der wirtschaftliche Eigentümer der Gebäude die Anzeigepflicht für das Gebäude und der Grundstückseigentümer hat Änderungen am Grund und Boden anzuzeigen. Im Übrigen hat die Anzeigepflicht bei einem Gebäude auf fremdem Grund und Boden der Eigentümer des Grund und Bodens für den Grund und Boden und die aufstehenden Gebäude zu erfüllen.
Folgende Änderungen sind nicht relevant für die Anzeigepflicht
- Änderungen (des zivilrechtlichen Eigentums), die eine Zurechnungsfortschreibung zur Folge haben, wie zum Beispiel der Eigentumsübergang an einem „gesamten“ Grundstück, bedürfen keiner Anzeige des Steuerpflichtigen (Ausnahme: Eigentümerwechsel eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden).
- Grundbuchumschreibungen (Eintragung eines neuen Eigentümers oder Erbbauberchtigten) müssen nicht angezeigt werden.
- Die Änderung des Bodenrichtwerts muss nicht angezeigt werden (Ausnahme: Änderung des Entwicklungszustands).
- Die Alterung des Gebäudes.
- Einfache Modernisierungsmaßnahmen, die nicht zu einer Kernsanierung führen.
- Errichtung von freistehenden Carports bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Wohnungseigentum oder Mietwohngrundstücken.
Carolin Babel Partnerin, Head of Center of Excellence Grundsteuer, PwC Germany
carolin.babel@pwc.com Tel.: +49 151 6582 8631
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Künstliche Intelligenz und die Grundsteuerreform: Ein Dialog mit AI
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Liebe AI, kann Künstliche Intelligenz zukünftig bei grundsteuerlichen Aufgaben unterstützen?
AI: Ja, Künstliche Intelligenz hat das Potenzial, zukünftig bei grundsteuerlichen Aufgaben zu unterstützen, etwa durch Automatisierung von Berechnungen, Datenanalyse und -verarbeitung, Dokumentenverwaltung oder Fehlererkennung.
Kann AI ein Programm schreiben, mit dem immobilienspezifische Daten für die Grundsteuer verwaltet und die Steuererklärungen erstellt werden können?
AI: Das Erstellen eines vollständigen Programms für die Verwaltung grundsteuerlich relevanter Daten und die Erstellung von Steuererklärungen erfordert eine detaillierte Planung und Programmierung. Es wäre auch sinnvoll, einen Experten für Steuerrecht hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass alle gesetzlichen Anforderungen korrekt umgesetzt werden.
Kennt die AI die Property Tax App?
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